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Conseiller immobilier ne ferait pas partie du top 5 des postes les plus attractifs en 2023 si on était tous propriétaires. En effet, qu’on le veuille ou non, il y aura toujours des propriétaires et des locataires dans le domaine de l’immobilier. Ces deux catégories de personnes sont étroitement liées par un contrat. Le contrat de bail.
Durant la location, des interactions peuvent survenir entre les cocontractants. Cette relation est souvent tendue au moment de l’établissement de l’état des lieux de sortie. Cela ne va pas s’arranger. En effet, un arrêt de la Cour de cassation rendu le 8 mars dernier vient de mettre le feu aux poudres. On fait le point dans cet article.
Un double préjudice pour les locataires
Avant d’entrer dans le vif du sujet, définissons d’abord ce qu’on entend par état des lieux. Dans le domaine du contrat de location, un état des lieux est un document attestant de l’état du logement à l’entrée ou à la sortie du locataire.
Par conséquent, il en existe deux sortes :
- Un état des lieux d’entrée
- Un état des lieux de sortie
En règle générale, les dégradations constatées entre l’état des lieux d’entrée et de sortie doivent être dédommagées par les locataires avant leur départ. En effet, dans un article de LegalPlace publié le 9 juin 2022, on peut lire :
« Le locataire est tenu de rendre le logement dans son état initial, c’est-à-dire dans l’état constaté par l’état des lieux d’entrée. »
C’est sur ce point que les tensions existent souvent entre les locataires et les propriétaires. Une tension qui va s’intensifier. En effet, d’après la teneur de l’arrêt de la Cour de cassation du 8 mars dernier, le préjudice imputé aux locataires va être double.
« Aussi saugrenu que cela puisse paraître, il faut reconnaître qu’un logement rendu en mauvais état peut susciter un double préjudice : d’un côté les dégâts en eux-mêmes et de l’autre, le fait pour le propriétaire de relouer ensuite son bien dans de moins bonnes conditions », rappellent nos confrères du Figaro Immobilier dans un article publié le 1er mai 2023.
Des nuances entre dégradation et vétusté
Malgré le double dédommagement imposé aux locataires, l’arrêt précité a précisé une chose. Selon cette décision, publiée sur le fil d’actualité du site du Service Public, on apprend :
« Il (le locataire, NDLR) ne doit pas les réparations dues à cette vétusté. Son obligation d’entretien ne l’oblige pas à remettre le logement à neuf, à moins qu’une clause du bail le précise. »
En effet, peu importe l’entretien fait par les locataires, ils ne peuvent pas empêcher l’usure naturelle du logement. Il est tout à fait normal que cela ne puisse pas lui être imputé. Pour bien nuancer la notion de vétusté et dégradation, voici quelques exemples tirés de l’article du LegalPlace susmentionné :
Dégradation, imputable aux locataires
- Des tapisseries arrachées
- Des moquettes et/ou des parquets abîmés
- Des trous et/ou des taches sur les murs
Vétusté, non imputable aux locataires
- Le jaunissement des peintures
- La dégradation du revêtement du sol
- Des problèmes de canalisation si celui-ci est vieux de plus 15 ans
Il faut préciser que la réparation des vétustés appartient aux propriétaires. Dans la pratique, la distinction de ces deux notions est difficile. Pour éviter les conflits, on vous conseille de faire appel à un professionnel pour faire l’état des lieux. Pour reconnaître l’ancienneté des objets, une grille de vétusté est aussi le bienvenu.
Location commerciale uniquement ?
L’arrêt de la Cour de cassation du 8 mars est une décision rendue dans une affaire de location commerciale. Cela voudrait-il dire que la double imputation imposée aux locataires ne concerne que le bail commercial ? Nos confrères du Figaro Immobilier ont répondu à cette interrogation :
« Certes, cette affaire concernait un litige faisant suite à une location commerciale, mais les juges se sont appuyés sur une disposition tout à fait générale du Code civil. Son article 1732 dispose en effet que le locataire “répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute”. »
Pour la question du montant de réparation, sachez que lors d’une rupture de contrat de bail, c’est au juge du fond de l’apprécier.
