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Avant d’accorder à un aspirant acheteur un crédit immobilier, les établissements bancaires examinent scrupuleusement tous les dossiers de celui-ci. Le but étant d’évaluer sa capacité d’emprunt et de remboursement. On vous dit tout dans cet article.
Crédit immobilier : Évaluer le taux d’endettement et les revenus
Pour pouvoir accorder un crédit immobilier, la banque doit au préalable examiner le dossier de demande de prêt. Cela passe par le calcul du taux d’endettement des demandeurs, c’est-à-dire leurs charges rapportées à leurs ressources financières.
En France, dans le cadre d’un achat immobilier, le taux d’endettement maximum est de 35 %. Sur le site lafinancepourtous, un simulateur vous permet de calculer votre taux d’endettement. Vous pouvez également estimer votre capacité d’emprunt.
Parmi les éléments essentiels du dossier de prêt, il y a la situation professionnelle de l’emprunteur. En effet, pour évaluer la capacité de remboursement du futur acheteur, la banque doit aussi examiner la nature et la pérennité de ses revenus.
L’emprunteur doit aussi inclure dans son dossier de prêt son ancienneté au sein de son entreprise, validée par un contrat de travail. Joint par ses bulletins de paie et ses derniers avis d’imposition. Ce qui permet à l’établissement bancaire d’évaluer la régularité des revenus du futur acheteur.
En cas d’irrégularité de revenus, la banque effectue une moyenne sur les revenus perçus. Elle fait également passer à la loupe la nature des revenus. En effet, votre dossier de crédit immobilier perd en valeur si vous avez perçu des revenus sous forme d’aides sur une période définie.
Notamment si l’arrêt de ces revenus déséquilibre vos finances. Par contre, votre dossier peut gagner en valeur si vous avez perçu des revenus sous forme de rentes.
Un système de notation
Chaque emprunteur se voit attribuer une note en fonction d’un ensemble de critères qualitatifs, après évaluation globale du dossier. La banque analyse cette note parallèlement à l’étude des revenus. Parmi les critères pris en compte dans le cadre de l’attribution de la note, il y a les revenus et l’apport personnel.
Sans oublier le comportement financier ainsi que la situation familiale. En acceptant de financer le projet de l’emprunteur, l’établissement bancaire s’expose à des risques. C’est pour évaluer le niveau du risque qu’il applique un système de notation dénommé le « credit scoring ». Ce système de notation varie d’un établissement à un autre.
Comportement financier et pertinence du projet
Les banques examinent également les garanties bancaires (l’apport personnel ou l’épargne) lors d’une demande de crédit immobilier. Ce qui leur permet d’évaluer le comportement financier du demandeur. En effet, une bonne gestion globale des actifs et de l’épargne sous-entend un comportement financier sain.
Ce qui, pour la banque, diminue le risque de non-remboursement. Il est donc important que vous n’ayez pas subi de découvert au cours des 6 derniers mois. Vous ne devez pas non plus avoir d’autres crédits en cours. Par ailleurs, des établissements financiers évaluent également la pertinence du projet immobilier.
Pour cela, ils prennent en considération autant la localisation géographique du bien convoité que ses spécificités techniques. Un doute peut inciter la banque à solliciter un expert indépendant pour évaluer le bien et pour s’assurer que celui-ci n’est pas surévalué.
En outre, dans le cadre d’un rachat de crédit, une banque peut faire appel à des agents immobiliers pour effectuer des estimations. Elle peut même demander des avis de valeur notariée.
Les types de crédits immobiliers
Sachez qu’il vous est possible de demander un crédit immobilier sous la forme de votre choix et selon le type du projet immobilier. En effet, il existe trois types de prêts immobiliers :
Le prêt amortissable
Avec ce type de prêt, vous pouvez amortir une partie du capital emprunté et rembourser les intérêts du crédit grâce à la mensualité versée.
Le prêt In Fine
Non amortissable, ce prêt ne vous permet pas de rembourser le capital avec votre mensualité. En général, ce type de prêt ne concerne que les emprunteurs disposant d’une épargne sur laquelle le financement se fera adosser.
Point commun avec le prêt amortissable : la totalité du capital emprunté se fera rembourser à la dernière échéance.
Le prêt relais
Également non amortissable, ce prêt est à destination des emprunteurs propriétaires d’un bien immobilier. Un bien qu’ils ont mis en vente ou qu’ils vont mettre en vente. Cependant, la vente ne se fera qu’une fois le nouveau logement acheté.
Les prêts d’aide à l’accession
En outre, il existe également des prêts d’aide à l’accession d’une propriété. Il en existe cinq dont certains peuvent financer la totalité du prix du bien et d’autres ne font que compléter son financement.
Ce sont :
- Le prêt accession sociale ou Prêt PAS accordé sous conditions de ressources
- Le prêt conventionné ou Prêt PC, également accordé sous conditions de revenus
- Le prêt à taux zéro plus ou PTZ+ qui est un prêt complémentaire
- Le prêt épargne logement ou PEL qui est accessible à tous ceux qui ont un Plan Épargne Logement ou un Compte Épargne Logement
- Le prêt action logement qui finance une partie de la résidence principale d’un emprunteur salarié
