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En décembre dernier, la Cour de cassation a prononcé une décision en faveur des emprunteurs. Ceux-ci ont le droit de renoncer à un achat immobilier si la banque ne débloque pas l’intégralité du crédit immobilier. Les détails dans cet article.
Crédit immobilier : la Cour de cassation a tranché
Une personne qui aspire à acheter un bien immobilier, mais qui a obtenu un prêt insuffisant est protégée par la loi. Il peut s’il le souhaite mettre fin aux négociations, et ne pas acheter le bien en question.
Selon la décision de la Cour de cassation, cette liberté qu’a l’acheteur de renoncer s’applique même si l’écart est moindre. Tant que la somme accordée n’est pas égale au prêt immobilier sollicité, l’acquéreur peut se désister.
La justice a été amenée à trancher à cause d’une affaire qui s’est conclue en décembre. Cette affaire mettait en lumière un acheteur qui a obtenu un crédit immobilier insuffisant et un couple de vendeurs. Le couple en question refusait de rembourser l’indemnité d’immobilisation. Après s’être saisis de la justice, ils n’ont pu que se résigner.
« Elle [la cour d’appel, NDLR] a retenu à bon droit que l’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt n’était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur (…) le moyen n’est donc pas fondé », a décidé la Cour de cassation.
Les vendeurs s’étaient défendus en expliquant que le chiffre indiqué dans l’acte notarié devait être considéré comme la somme maximale. Malgré cela, la Cour de cassation n’a pas tranché en leur faveur. Selon celle-ci, la promesse de vente est devenue caduque à partir du moment où l’acquéreur a obtenu un prêt insuffisant.
Le montant du prêt n’est pas pris en compte
Peu importe l’écart, un acheteur qui n’a pas obtenu l’intégralité du crédit immobilier sollicité peut renoncer à la transaction. En effet, dans l’affaire jugée en décembre, il ne manquait que 7 000 euros au prêt accordé par la banque.
Malgré cela, l’acheteur a obtenu gain de cause. Pour information, le crédit immobilier sollicité par l’acheteur était de 414 000 euros. L’établissement bancaire ne lui a accordé que 407 000 euros. Ces 7 000 euros de différence ont suffi pour mettre un terme à toutes les transactions.
Les vendeurs qui ont fait appel n’ont pas été entendus. La décision de justice a coupé court à toutes les démarches alors qu’ils projetaient de bloquer l’indemnité d’immobilisation. Point à souligner. Le choix de conclure ou non une vente revient intégralement à l’acquéreur.
Il est le seul qui puisse décider de la finalité des négociations. Si le prêt accordé n’est pas à la hauteur de ses attentes, il peut se désister. A contrario, il peut aussi poursuivre la transaction, s’il pense pouvoir réunir les fonds nécessaires malgré l’insuffisance du prêt.
Le dépôt de garantie
Lors de la signature de la promesse de vente, l’acheteur règle une indemnité d’immobilisation appelée aussi dépôt de garantie. En général, cette indemnité est à hauteur de 5 à 10 % du prix de vente.
Une fois cette indemnité d’immobilisation versée, l’acheteur a au minimum un mois pour obtenir un prêt. Si la promesse de vente est signée au centre des impôts, l’échéance débute à la date à laquelle le document est enregistré.
Ainsi, un acquéreur qui a vu ses demandes de prêts refusées peut demander la restitution de son dépôt de garantie. Il devra cependant justifier les refus qu’il a essuyés par des attestations. Si le vendeur estime que les refus sont dus à la faute de l’acquéreur, il peut faire opposition.
Le vendeur peut demander à recevoir l’intégralité du dépôt de garantie. En effet, le déblocage d’une indemnité d’immobilisation requiert l’accord du vendeur. S’il estime que l’indemnité doit lui revenir, l’acheteur ne peut que recourir à la justice pour réclamer son dû.
Voici quelques raisons qui peuvent faire que le vendeur obtienne le dépôt de garantie :
- Non-dépôt du dossier dans les temps
- Absence de refus
- Nombre insuffisant de refus
- Refus pas en bonne et due forme
- Refus de complaisance
