Taux d’usure : quel impact sur votre crédit immobilier avec le changement de calcul ?

Lorsqu'elles prêtent de l'argent à leurs clients, les banques ne peuvent pas dépasser le taux d'usure, fixé par la Banque de France.

Taux d’usure : quel impact sur votre crédit immobilier avec le changement de calcul ? – Source : Istock

Ces derniers temps, notre économie a subi de nombreux bouleversements. En cause ? Une inflation qui frôle les 6 %. Ainsi, les Français ont de plus en plus de mal à boucler leurs fins de mois. Alimentation, déplacement, énergie… Tout coûte plus cher pour les ménages. Ainsi, le gouvernement a récemment décidé le relever le taux d’intérêt des livrets d’épargnes. Mais du côté des banques, plusieurs voix s’élèvent aussi, pour que le taux d’usure augmente à son tour. Cette limite fixée par la Banque de France encadre les taux appliqués sur les emprunts et crédits. Plusieurs évolutions devraient avoir lieu sur ce point, dans les mois à venir.

Taux d’usure : de quoi parle-t-on ?

Hors prêts à taux zéro, emprunter de l’argent implique toujours des frais. Ainsi, si la banque vous prête un capital, elle fixe aussi un taux d’intérêt. Voici un exemple simple pour mieux comprendre ce phénomène.

  • Si vous empruntez 10 000 euros, avec 5 % de taux d’intérêt, et que vous remboursez cette somme en 72 mois : vous aurez des mensualités de 162 euros par mois.
  • Ainsi, à la fin de cette période, vous aurez rendu les 10 000 euros à la banque. Mais le prêt vous aura aussi coûté 1 596 euros, au titre des intérêts.

Le taux d’usure vient poser une limite aux intérêts que le prêteur peut réclamer. Il peut varier selon le type de prêt concerné. Ainsi, pour l’heure, voici les niveaux en vigueur au 1er janvier 2023.

  • S’il s’agit d’un prêt « trésorerie », le taux d’usure (maximal) fixé par la banque de France s’élève à 21,04 %.
  • S’il est question d’un crédit immobilier, supérieur à 75 000 euros, à taux fixe, il atteint 3,41 %, pour un remboursement sur 10 ans.

Le taux d’usure fait souvent l’objet de révisions, effectué par la banque de France. Il inclut tous les frais éventuels dans le cas d’un crédit. La création de ce seuil remonte à 1966. L’objectif ? D’après le Ministère de l’Économie, il s’agit de  » protéger les emprunteurs, notamment les plus fragiles, d’une charge de la dette excessive. »

Pour calculer le taux d’usure applicable, la Banque de France se fonde sur les taux moyens pratiqués par les banques. Ainsi, pour déterminer son niveau au 1er janvier 2023, voici le calcul utilisé :

  • La règle de 4/3. Ainsi, on utilise les taux effectifs en cours des trois derniers mois l’année, et on l’augmente d’un tiers.

À quoi s’attendre après le 1er février 2023 ?

Dans un contexte incertain et marqué par l’inflation, la Banque de France prévoit de réviser le taux d’usure chaque mois. Et ce de février à juillet 2023. Cette situation devrait cependant rester temporaire. En effet, pour Bercy, il s’agit simplement de prendre en compte  » la phase de remontée des taux de marché. »

Depuis plusieurs mois, le Ministère de l’Économie a constaté que les taux appliqués par les banques remontaient vite. Plus vite que le taux d’usure. Elles suivent ainsi la tendance des taux directeurs de la Banque centrale européenne. En conséquences, les agences ont tendance à faire des prêts au compte-goutte. Résultat ? Plusieurs demandes demeurent en attente lors du dernier trimestre de l’année. L’objectif ? Attendre le relèvement du taux d’usure qui survient en fin d’année.

Qui a demandé la hausse du taux d’usure ?

Dans un premier temps, la Banque de France ne souhaitait pas suivre cette tendance. Néanmoins, les banquiers, notaires et courtiers ont tiré la sonnette d’alarme en novembre dernier. D’après eux, le marché de l’immobilier risque un blocage si le taux d’usure n’évolue pas.

Récemment, Bérangère Dubus, la présidente du syndicat des Intermédiaires de Crédit (UIC) a pris la parole dans Ouest-France.  » Le taux d’usure vise à protéger le consommateur et c’est très bien, mais il est basé sur un mauvais calcul par la Banque de France. Les chiffres utilisés sont déconnectés de la réalité du terrain. Par exemple, seul le premier mois du trimestre précédent est réellement pris en compte, ce qui accentue le décalage. »

En effet, en septembre 2022, François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, avait fustigé certains professionnels du secteur.  » Les prêteurs qui réclament un relèvement supplémentaire du taux d’usure sont ceux qui veulent pouvoir prêter plus cher aux Français. »

Or l’Observatoire Crédit Logement a publié des chiffres alarmant ces derniers jours. Ainsi, au second semestre 2022, le nombre de crédits immobilier accordé a baissé de 35 %. Le quatrième trimestre a même vu ce chiffre diminuer de 44 % par rapport au troisième trimestre. Cette situation peut s’expliquer par un taux d’usure trop bas. Mais d’après la Banque de France, il s’agit plutôt d’un retour à la normale, au niveau des demandes de crédits immobiliers.

À quoi s’attendre du côté des particuliers ?

D’après Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis, ce nouveau taux d’usure va remettre les choses à plat.  » Les banques vont pouvoir tarifer le crédit à son juste prix, et donc recommencer à prêter ou prêter plus. » Mais la directrice Vousfinancer, Julie Bachet reconnaît que les emprunteurs vont en ressentir les effets. Car cela « risque de contribuer à l’accélération de la remontée des taux de crédit »

Et de son côté, l’Observatoire Crédit Logement/CSA prédit une hausse taux d’intérêts effectifs, pour se rapprocher du nouveau taux d’usure. Néanmoins, l’institution estime qu’ils devraient baisser en 2024, pour revenir à 2,2 %.

Du côté des personnes souhaitant emprunter, cette augmentation risquent de les pousser vers des périodes de remboursement plus longues. Avec l’évolution du taux d’usure, la durée des crédits immobiliers est déjà passé de 248 mois, soit 20,7 ans. À titre de comparaison, cette durée atteignait 163 mois. Dans le même temps, l’Observatoire a constaté une forte progression des apports requis pour obtenir un prêt. Or cela a tendance à pénaliser les ménages les plus modestes, dans leur projet d’accès à la propriété.

Si vous envisagez d’acquérir des biens à l’avenir, vous feriez donc mieux de suivre les changements du taux d’usure. Mais vous devez ainsi anticiper vos capacités de remboursement au mieux, avant de vous lancer. N’hésitez pas à comparer les offres des différentes banques. Pour savoir ce qui vous attend, vous pouvez aussi vous tourner vers des calculateurs en ligne. Ainsi, vous aurez une idée claire des frais applicables, selon le capital emprunté et le taux d’intérêt proposé.

Source : Ouest-France